Odszkodowanie za urządzenia przesyłowe.

Nic tak nie irytuje właściciela nieruchomości jak media przebiegające przez środek jego działki. Linie średniego i wysokiego napięcia, sieci gazowe średniego i wysokiego ciśnienia czy też rurociągi magistralne – wszystkie te urządzenia mogą powodować, że piękna działka o przeznaczeniu budowlanym staje się nic nie wartym nieużytkiem, na którym nie można nic wybudować. Problem ten dotyczy milionów działek w Polsce i jeszcze niedawno właściciele takich nieruchomości niewiele mogli w takiej sprawie zrobić. Ale sytuacja zmieniła się diametralnie w ostatnim czasie.

Problem starych linii, słupów i sieci podziemnych.

Na wstępie wyjaśnijmy, że wszystkie takie urządzenia służące doprowadzaniu płynów, pary, gazu lub energii elektrycznej określane są przez przepisy jako „urządzenia przesyłowe”. Co ciekawe, urządzenia przesyłowe stanowią własność przedsiębiorstwa, do którego sieci są podłączone. Tak więc to, że sama nieruchomość stanowi naszą własność wcale nie oznacza, że zakopane w ziemi rury, stojące słupy czy też linie zwisające nam nad głowami również należą do nas. Nic bardziej mylnego! Wszystkie te urządzenia wchodzą w skład majątku przedsiębiorstwa, które wykorzystuje je do przesyłania mediów.

Powstaje więc pytanie, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo ma prawo korzystać z naszej nieruchomości w celu konserwacji, modernizacji czy też usunięcia awarii swojej sieci? Na jakiej podstawie ktoś w ogóle wybudował te urządzenia na naszej działce?

W przypadku sieci budowanych w XXI wieku sytuacje te są zazwyczaj prawnie uregulowane. Przedsiębiorstwa nauczyły się, że każda inwestycja musi zostać poprzedzona sporządzeniem odpowiedniej dokumentacji i uzyskaniem odpowiednich zgód oraz decyzji (w tym zgód właścicieli nieruchomości). Problem pojawia się jednak w przypadku sieci budowanych w drugiej połowie XX wieku, gdy ze względu na panujący ustrój, praktycznie nikt się nie przejmował prawem własności prywatnej i koniecznością zachowania wymogów formalnych. Cel był jeden – jak najszybciej i jak najtaniej wybudować sieć z punktu A do punktu B, nie patrząc na to, co sądzą o tym właściciele działek znajdujących się na tej trasie.

Tak też dotarliśmy do dnia dzisiejszego, kiedy to wiele osób posiada nieruchomości, z których praktycznie w ogóle nie mogą korzystać ze względu na istniejące na nich urządzenia przesyłowe.

Walka z wiatrakami.

W 2008 r. dodano do kodeksu cywilnego przepisy o tzw. służebności przesyłu, czyli prawie przedsiębiorcy do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości, na których znajdują się jego urządzenia przesyłowe. Niestety wprowadzone przepisy nie mówiły o tym, jak należy podejść do starych, istniejących już sieci (brak było tzw. przepisów intertemporalnych). Właściciele nieruchomości masowo ruszyli do sądów domagając się ustanowienia takiej służebności przesyłu, licząc oczywiście na to, że otrzymają od przedsiębiorstw przesyłowych zapłatę za ustanowienie takiego prawa. Niemniej przedsiębiorstwa wcale nie miały zamiaru za nic płacić. Podnosiły w sądach zarzut zasiedzenia służebności, twierdząc, że skoro od kilkudziesięciu lat urządzenia znajdują się na działkach i je widać (gołym okiem lub na mapach) to nabyły prawo do korzystania ze służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Taką oto wymyśloną konstrukcję prawną podchwyciły sądy (w tym Sąd Najwyższy), które ukrócały jakiekolwiek nadzieje właścicieli nieruchomości stwierdzając, że żadne wynagrodzenie za ustanowienie służebności się nie należy, skoro ta służebność już istnieje (została zasiedziana). Podsumowując, właściciele nieruchomości musieli obejść się ze smakiem i najczęściej po kilku latach sądowej batalii przegrywali swoje sprawy.

Niespodziewany zwrot akcji.

Wszystko zaczęło się zmieniać w 2023 r. Najpierw powolutku, aby następnie zakończyć się przełomowym rozstrzygnięciem. Otóż już w 2023 r. pojawiły się pierwsze orzeczenia Sądu Najwyższego, w których sąd ten stwierdzał, że dotychczasowa linia orzecznicza była błędna, ponieważ przedsiębiorstwa nie mogły zasiedzieć prawa, które ówcześnie nie istniało (przypomnijmy – przepisy o służebności przesyłu zostały dodane do kodeksu cywilnego w 2008 r.). Zaczęły mnożyć się kolejne orzeczenia tego sądu (a także sądów powszechnych), które coraz bardziej stanowczo stwierdzały – o żadnym zasiedzeniu nie może być mowy! Punktem kulminacyjnym był dzień 2 grudnia 2025 r., w którym to Trybunał Konstytucyjny, w bardzo głośnym wyroku stwierdził, że taka interpretacja przepisów, która pozwala na zasiedzenie służebności przesyłu przed 2008 r. jest po prostu niekonstytucyjna – narusza zasady praworządności, ochrony prawa własności i wiele innych podstawowych zasad obowiązujących w państwie prawa. Nie można odmówić racji temu wyrokowi TK, ponieważ jak słusznie zauważył Trybunał – prawo nie może działać wstecz, a właściciele nieruchomości, na których znajdowały się sieci nie mogli się bronić przed 2008 r. przed takim zasiedzeniem, bo takie prawo przecież w ogóle nie istniało. Nie można oczekiwać od obywateli, że będą się bronić przed czymś o czym nawet nie wiedzą.

Co teraz?

Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. sygn. P 10/16 stanowi istną rewolucję w kwestii relacji właściciela nieruchomości z właścicielem urządzeń przesyłowych. Skoro przed 2008 r. przedsiębiorstwa te nie zasiadywały prawa do korzystania z nieruchomości, a od 2008 r. nie upłynęło jeszcze 20 lat (taki jest okres wymagany do zasiedzenia prawa w dobrej wierze), to oznacza, że większość rur, słupów i linii znajduje się na prywatnych działkach bez jakiejkolwiek podstawy prawnej. A skoro urządzenia te bezprawnie ograniczają prawo własności właściciela działki, to właściciel ten ma roszczenia finansowe względem przedsiębiorstwa. Właściciel może nie tylko żądać odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności na przyszłość, ale również odszkodowania za bezumowne zajmowanie jego nieruchomości za lata poprzednie (za czas, kiedy roszczenia się nie przedawniły). 

Szanse i zagrożenia.

Oczywiście nie oznacza to, że każda osoba, która ma na działce słup lub gazociąg nagle stanie się milionerem (co nachalnie starają się przekazać nam internetowi influencerzy i przedstawiciele kancelarii odszkodowawczych). Każda sytuacja wymaga indywidualnego podejścia, ustalenia stanu prawnego nieruchomości oraz urządzeń przesyłowych, sprawdzenia ewentualnych dokumentów, przeprowadzonych postępowań oraz kwestii wypłaconych odszkodowań. Wymagane jest również podjęcie rozmów z przedsiębiorstwami (np. Tauron, PSE, PSG, Gaz-System, wodociągi), które wcale nie będą chętne do regulowania tych spraw i ustanawiania odpłatnych służebności co wymaga m.in. zatrudnienia geodety, który naniesie przebieg służebności na mapy oraz rzeczoznawcy, który obliczy wartość roszczeń przysługujących właścicielowi nieruchomości. W przypadku braku zawarcia porozumienia z gestorem sieci, konieczne będzie dochodzenie roszczeń w sądzie.

Przy niskiej wartości nieruchomości i niewielkiej ingerencji urządzeń przesyłowych przechodzenie całej tej procedury wydaje się oczywiście niecelowe, ponieważ koszty będą przewyższać profity. Niemniej w przypadku, gdy działka jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową, produkcyjną lub usługową, a urządzenia przesyłowe mocno utrudniają lub w ogóle uniemożliwiają korzystanie z działki – w takich sytuacjach podjęcie rękawic w sporze z przedsiębiorcą przesyłowym jest jak najbardziej zasadne.

Doszło więc do absurdalnej sytuacji, w której właściciele nieruchomości, którzy kierowali sprawy do sądów w czasie, gdy obowiązywała poprzednia linia orzecznicza są na najgorszej pozycji. Jeżeli sprawy te zakończyły się prawomocnymi wyrokami stwierdzającymi zasiedzenie służebności na rzecz przedsiębiorstwa, to nic nie można już zrobić (minął już okres do żądania wznowienia tamtych spraw). Natomiast jeżeli właściciel nieruchomości dotychczas nie występował do przedsiębiorstwa o uregulowanie stanu prawnego urządzeń lub występował, ale słyszał, że nic mu nie przysługuje, ponieważ doszło do zasiedzenia służebności – wtedy warto poddać taką sprawę dokładnej analizie.  

Szanse, ale i ryzyka.

Powstała więc bardzo ciekawa sytuacja, która otwiera właścicielom nieruchomości możliwość ubiegania się o odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości i wynagrodzenie za ustalenie służebności przesyłu. Pojawiają się już pierwsze materiały w mediach społecznościowych namawiające do walki z firmami energetycznymi o swoje prawa. Zapewne wkrótce będziemy zasypywani ulotkami i telefonami z pytaniem „czy przypadkiem nie mamy słupa na naszej działce” (pamiętacie Państwo pewnie szał związany z fotowoltaiką lub kredytami frankowymi i ilość związanego z tym spamu). Mało kto powie jednak Państwu o ryzykach, a można ich trochę wymienić.

Pierwszym ryzykiem jest upływ czasu. W 2028 r. upływa 20 lat od wejścia w życie przepisów o służebności przesyłu, a więc okres po jakim może dojść do zasiedzenia prawa w dobrej wierze. Po tym czasie przedsiębiorstwa zapewne będą twierdzić, że posiadały urządzenia przesyłowe przez ten okres w dobrej wierze, a sądy będą ucinały tego typu sprawy właśnie stwierdzeniem zasiedzenia służebności przesyłu liczonym od 2008 r. Wydaje się wprawdzie, że do 2028 r. jest jeszcze sporo czasu, ale w wielu przypadkach trzeba jeszcze w międzyczasie uregulować stan prawny nieruchomości (np. gdy w księdze wieczystej widnieje osoba już nieżyjąca albo znajdują się w niej jeszcze stare oznaczenia działek). A to wszystko jest niestety bardzo czasochłonne.

Nie mamy również pewności czy nowa linia orzecznicza się utrzyma. Jak Państwo wiecie, jedyne co jest pewne w życiu to ciągłe zmiany. Wprawdzie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego mają moc powszechnie obowiązującą i są ostateczne (tak stanowi nasza Konstytucja), niemniej mamy kryzys konstytucyjny i rządzący odmawiają publikowania wyroków TK, co oczywiście nie sprzyja pewności obywateli co do treści i wykładni obowiązującego prawa.

Nie można również wykluczyć, że do gry wejdzie ustawodawca i wprowadzi przepisy, które uregulowałyby stan prawny urządzeń przesyłowych wybudowanych bez przeprowadzenia odpowiednich postępowań przed 2008 r. Opcja te jednak wydaje się mało prawdopodobna, ponieważ na początku tego roku Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego zajęła stanowisko, zgodnie z którym, póki co nie widzi konieczności wprowadzania zmian w przepisach i w pierwszej kolejności radzi obserwować jak do sprawy będą podchodzić sądy.

Czy warto więc dochodzić odszkodowań od firm przesyłowych?

Jeżeli sieci przesyłowe zostały wybudowane dawno temu, nie ma żadnych dokumentów potwierdzających prawo przedsiębiorcy do korzystania z nieruchomości, a urządzenia te znacząco ograniczają możliwość korzystania z działki to jak najbardziej warto przeanalizować taką sprawę. Jak wszyscy wiemy, wartości nieruchomości gruntowych poszybowały w ostatnich latach w górę i kwoty, które możemy uzyskać od przedsiębiorstw mogą znacząco przewyższać koszty, które będziemy musieli ponieść. Nie warto powierzać jednak takiej sprawy pierwszej, lepszej osobie, która do nas zadzwoni z nieznanego numeru i zacznie opowiadać bajki o setkach tysięcy złotych, które są nam należne. Osoby takie, często oferujące „bezpłatną analizę sprawy”, są wyłącznie sprzedawcami usług w dużych kancelariach odszkodowawczych, którym zależy wyłącznie na pozyskaniu klienta. Kancelarie takie zajmują się tego typu sprawami masowo i nie ma co liczyć na to, że ktoś pochyli się nad Państwa sprawą, pojawi się na terenie nieruchomości, a następnie będzie należycie reprezentował Państwa na spotkaniach z przedsiębiorstwami czy też rozprawach sądowych.

Jeżeli szukacie Państwo doświadczonego prawnika, który osobiście zajmie się Państwa sprawą od A do Z to zapraszam do kontaktu (tel. 788 997 217). Polecam się w szczególności w przypadku nieruchomości zlokalizowanych w południowej części województwa śląskiego (powiaty żywiecki, bielski, cieszyński, pszczyński, wodzisławski, raciborski i mikołowski).